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第135章 中国楼市的底层逻辑将发生改变（第2页）

原因很简单，因为租赁保障体系背后同步需要推进的城市配套、行政配套和管理配套体系等等，都需要国家投入。

这个新模式，其实已经陆续在落地了。

第二，文件明确要求加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

这个包含了两部分内容：租赁型保障房和配售型保障房。是否完全实行租购同权，目前未做说明，但是可以推断，大方向还是会保障。

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未来买不起房，或者只能买得起保障房的客户，得到了最基本的保障。只是目前对于每座城市每年建设和供给数量，没有写明。杭州的之前计划是，2024年供应6000套。

有一点，保障性住房的投入非常高。要保障更多的人，就需要巨额的投入。如此大的投入，钱从哪里来？这个账很重要。

可以想象，其中很大一部分资金要从土地和商品房市场中来，因此，商品房市场的政策、价格只会越来越宽松。

第三，所以，接下来必然全力支持城乡居民多样化改善性住房需求。

多元化改善的具体范围没有界定，但是可以想见，更多形式的改善需求都会尽可能支持，包括城市豪宅，此前吹风过的容积率放开之后的低密度产品回归等，甚至不排除公司名义购房等也将放开。

这里有一个重点，如果房价不涨，买房就是亏损，即便有改善需求，也不会购房。改善需求如何释放？

所以，接下来可能会有两个信号：

1，地王回归，上海等少数城市已经开始出现，通过地王拉动豪宅市场的涨价预期，引导一部分需求释放。同时，地王的溢价可以反哺城市的建设和保障房的建设。

2，如今城市化超过66%之后，城乡人口的比例已经为2:1，农村可进城人口已经很少了，那么，我的理解是，接下来的重点工作就会放在城市内部的二次城市化。

中国优质大城市的二次城市化浪潮即将开始。各种包括两方面内容，一是行政力量推动，比如原拆原建，比如城市更新，比如城中村的进一步拆迁，比如房龄30多年甚至40多年50年的老旧危房小区拆迁。

二是市场自我调节和配置，比如杭州，土地出让主城区占比仅20%-25%，其余六区占比高达75%-80%，但是，因为其余六区规划了大量的新城，新城建设需要时间，很多客户不愿意等待，也担心新城兑现的风险，所以在二手房选择的时候，开始全面向主城区集中，导致2024年上半年主城四区二手房成交占比超过47%。

市场自我调节的人口在城市内部的重新配置，本质上也是一种特殊的城市化表现。

第四，在行政支持上，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

这个简单，就是所有调控政策，基本上全部都会退出历史舞台，包括普通住宅和非普通住宅的区分。

接下来，一部分城市肯定会跟进。

中国楼市的非调控时代即将来临。

第五，要做到以上这些，自然需要制度改革。

1，改革改革房地产开发融资方式。具体怎么改革没说，但是肯定是宽松。

2，改革商品房预售制度。是否现房销售没说，但是可能会同步改变预售制度下的权责问题。过去这一轮市场震荡，本质上是购房者最后承担了很大的风险，哪怕收不到房，债务依旧要履行。未来是否会改变？等待后续消息。

3，完善房地产税收制度。这个说的不一定是很多人担心的那个税。房地产可能是所有环节都征税的商品之一，从拿地的契税，到开发商建设和销售需要缴税，溢价部分要缴纳土地增值税，购房者买房同样需要交税，二手房交易还有增值税、个税、契税等等。我的理解，应该是在相关的环节做一定的完善。

如果是按照社会保障体系来完善房地产的税收制度，应该会有一定程度的宽松。

如果真的如文件表述，房地产行业整体成为社会保障体系的一部分，特别是保障部分的占比越来越高的话，整个楼市过去以商品房为主力的底层逻辑，就会发生根本性变化。

非调控时代，以保障民生福祉为先的中国楼市会怎样走？拭目以待。

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